Horké léto pro stavebníky. Co dělat, když vám hypotéka nestačí na rostoucí náklady za materiál

Ať už vám staví firma nemovitost na klíč, nebo je dům či byt právě ve výstavbě developerem, bude pro vás zásadní, jakým způsobem máte v kupní smlouvě nebo smlouvě o dílo ošetřeno případné zvýšení ceny kvůli externím vlivům, jako jsou právě dražší stavební materiály. Nyní opravdu každému v této situaci doporučuji, aby si smlouvu ideálně společně s právníkem prošel. Ušetříte si minimálně nepříjemná překvapení.

Některé klauzule ve smlouvách umožňují s cenou hýbat pouze při změně DPH a pořizovací ceny materiálů by neměly ovlivnit, kolik za nemovitost zaplatíte, když už jste se jednou s firmou na ceně smluvně dohodli. V extrémních případech mohou některé stavební firmy či menší developeři od smlouvy raději odstoupit. Zaplatit penále pro ně může být ekonomicky výhodnější než na drahé materiály doplácet z vlastního. Řada firem si ale toto ve smlouvách ohlídá a mnoha lidem nezbude než sáhnout po dalších úsporách, pokud chtějí mít dostavěno.

Navýšení hypotéky

Když nákup, respektive výstavbu nemovitosti financujete s pomocí hypotéky, může pro vás znamenat zvýšení ceny v řádech statisíců výrazný problém. Nechcete-li nebo nemůžete-li doplatit tyto výdaje z vlastních úspor, obraťte se na kvalitního úvěrového poradce ohledně možnosti navýšení celkového dluhu na financování nového bydlení. Pokud jste prvním úvěrem financovali nižší část ze zástavní hodnoty nemovitosti, například 60 až 70 procent, stávající banka by vám zpravidla měla být schopna poskytnout další úvěr, bohužel s aktuálně nabízenou úrokovou sazbou, tedy velmi pravděpodobně vyšší, než jakou máte dojednánu v původním úvěru. Problém může nastat, pokud se už původní úvěr pohyboval na hraně 90procentního limitu zástavní hodnoty nemovitosti, tehdy už můžete s ochotou banky znovu půjčovat narazit. Pomoci může, pokud se člověk bance zaručí ještě další nemovitostí.

Řešením může být také kombinace hypotečního úvěru například s nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření, kterým pokryjete chybějící částku, o kterou se nyní stavba prodražila. S tím je ovšem spojen vyšší úrok, než který banky a stavební spořitelny obvykle nabízí u úvěrů zajištěných zástavou nemovitosti. I tak vás to ale nejspíš vyjde levněji, než kdybyste navýšený rozpočet stavby financovali postupně z vlastní výplaty, zároveň spláceli původní hypotéku a nemohli v rozestavěné nemovitosti několik let bydlet.

Prodloužení čerpání hypotéky

Možná si teď někteří stavitelé, kteří mají rozestavěno, říkají, zda ve stavbě pokračovat. Pokud nepotřebují co nejdříve bydlet, může pro ně být skutečně výhodnější stavbu odložit, než budou ceny materiálů příznivější. Banky obvykle poskytují hypotéku k postupnému čerpání na dva roky, ale dodatkem smlouvy lze čerpání zpravidla prodloužit bez problémů o další rok.

Naopak těm, kteří potřebují mít nemovitost co nejdříve dostavenou, aby v ní mohli začít třeba sami bydlet, lze doporučit, aby se soustředili především na dodělání všech náležitostí, díky kterým bude možné nemovitost zkolaudovat. Osekají tak rozpočet a ostatní vedlejší práce mohou dodělat později.

Pozor na zloděje

Bohužel lze předpokládat, že některý stavební materiál bude letos v létě pro méně movité stavebníky skutečně nedostatkovým zbožím a rozestavěné nemovitosti se mohou o to více dostat do hledáčku zlodějů. Nebylo by to prvně.

V souvislosti s tím opět doporučuji zkontrolovat smlouvu s dodavatelem stavby, a to ohledně ujednání, kdo ručí za stavební materiál a další vybavení. Můžete se setkat například s ustanovením, že ve chvíli, kdy za dodanou část stavby stavební firmě zaplatíte, přechází zodpovědnost za její zabezpečení na vás. V případě krádeže byste se pak u stavební firmy domáhali náhrady těžko.

Řešením tak je vedle zvýšení zabezpečení samotné stavby také pojištění rozestavěné stavby, které nabízejí vybrané české pojišťovny a které se vztahuje rovněž na případy krádeží již zabudovaných stavebních součástí. Pamatuji na případ, kdy zloději ukradli třeba už namontovaná okna.

Mnohem obtížněji, a tedy i dráž, se pojišťuje větší množství nezabudovaného stavebního materiálu. Proto je důležité v konkrétní situaci důsledně číst pojistné podmínky a roční limity pojistného plnění pro krádež stavebních součástí a stavebního materiálu, ještě před uzavřením pojistné smlouvy. Případně si ji dodatečně zkontrolovat a nechat v případě potřeby aktualizovat. 

Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust